Quando si compra o si vende un immobile, ci si concentra spesso su prezzo, posizione e metratura. Ma c’è un aspetto fondamentale che può decidere le sorti di una compravendita: la conformità urbanistica e catastale. Senza queste due verifiche, anche la casa perfetta può trasformarsi in un problema legale, burocratico o economico.
In questo articolo ti spiego in modo chiaro cosa si intende per conformità, perché è così importante e come verificarla per evitare brutte sorprese.
Cosa si intende per Conformità Urbanistica e Catastale?
Conformità urbanistica
Significa che l’immobile è stato costruito (o modificato) in modo conforme ai titoli abilitativi rilasciati dal Comune: Permesso di Costruire, SCIA, CILA, DIA, ecc.
Qualsiasi ampliamento, chiusura di balconi, spostamento di tramezzi o ristrutturazione deve essere autorizzato e documentato. Se lo stato attuale dell’immobile non corrisponde ai progetti approvati, l’immobile non è conforme urbanisticamente.
Conformità catastale
Riguarda la corrispondenza tra la realtà fisica dell’immobile e la planimetria depositata al Catasto Fabbricati dell’Agenzia delle Entrate. Dal 1° luglio 2010 (D.L. 78/2010), per poter rogitare è obbligatoria una dichiarazione di conformità catastale.
Modifiche come l’aggiunta o l’eliminazione di una porta, la fusione di due stanze, o altri cambiamenti interni devono essere correttamente riportati nella planimetria. In caso contrario, l’immobile è difforme e non si può procedere al rogito senza un aggiornamento.
Perché è così importante? I rischi della non conformità
Trascurare questi aspetti può avere gravi conseguenze, sia legali che economiche. Ecco i principali rischi:
Nullità dell’atto
In caso di gravi difformità urbanistiche, l’atto notarile può essere dichiarato nullo (Art. 46, DPR 380/2001).
Difficoltà a ottenere un mutuo
Le banche chiedono che l’immobile sia conforme, altrimenti possono bloccare l’erogazione del finanziamento.
Sanzioni
In presenza di abusi edilizi non sanati, il venditore (e in certi casi anche l’acquirente) può essere soggetto a sanzioni amministrative o penali.
Svalutazione dell’immobile
Un immobile non conforme perde valore: chi lo acquista dovrà sostenere spese per regolarizzarlo.
Come si verifica la conformità? Il ruolo del tecnico e del consulente
Perizia tecnica di conformità
Un geometra, architetto o ingegnere abilitato confronta:
- i progetti edilizi depositati presso il Comune,
- la planimetria catastale aggiornata,
- lo stato attuale dell’immobile.
In caso di difformità, potrà avviare una CILA o SCIA in sanatoria, oppure procedere con l’aggiornamento catastale (DOCFA).
Il ruolo del consulente immobiliare
Come consulente immobiliare, la mia prassi è richiedere una verifica tecnica preventiva, prima di mettere l’immobile in pubblicità. Questo garantisce:
- trasparenza nella trattativa;
- sicurezza per venditori e acquirenti;
- riduzione dei tempi di vendita.
Un investimento in sicurezza e valore
La conformità urbanistica e catastale non è un dettaglio tecnico da affrontare all’ultimo minuto, ma un requisito fondamentale per tutelare venditori, acquirenti e l’intera operazione immobiliare.
Verificarla in anticipo è una scelta di trasparenza e lungimiranza. Se stai pensando di vendere casa, o vuoi acquistare con tranquillità, ti consiglio di affidarti a professionisti qualificati.
